Region | Zunahme von verkaufswilligen Zweitwohnungsbesitzern
Gäste kehren dem Wallis den Rücken
Geschlossene Fensterläden: Immer mehr Zweitwohnungsbesitzer wollen verkaufen.
Foto: Symboldbild/RZ-Archiv
Immer mehr Zweitwohnungsbesitzer wollen im Oberwallis ihre Immobilie loswerden. Betroffen sind vor allem das Saastal und Leukerbad.
Zahlreiche Oberwalliser Gemeinden haben in der Vergangenheit die Kurtaxenreglemente angepasst oder sind daran, dies zu tun. So auch im Saastal. Dort ist seit dem 1. Mai ein neues Reglement in Kraft. Als ein Eckpunkt desselben gilt die «Jahrespauschale für nicht oder nicht gewerblich vermietete Ferienwohnungen» – sprich für die Zweitwohnungsbesitzer. Demnach bezahlen diese je nach Wohnungsgrösse eine Jahrespauschale. Die RZ berichtete darüber. Daraufhin meldeten sich mehrere Zweitwohnungsbesitzer bei der RZ. So sagt einer, der anonym bleiben möchte: «Ich weiss von vielen Zweitwohnungsbesitzern im Saastal, welche ihre Wohnung jetzt verkaufen oder aber zumindest mit dem Gedanken eines Verkaufs spielen. Wir wollen nicht immer mehr bezahlen.»
Fülle von Angeboten
Wirft man nun einen Blick auf die geläufigsten Online-Verkaufsplattformen wie beispielsweise «comparis.ch», fällt auf, dass dort bei Redaktionsschluss in Saas-Grund 52, in Saas-Fee 142 und in Zermatt 90 Wohnungen zum Verkauf angeboten werden. In Leukerbad sind es gar 367. Bei längerer Betrachtung kann festgestellt werden, dass es sich hierbei vielfach um Objekte älteren Jahrgangs handelt. Dies bestätigt Robert Weinert vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner: «In den letzten sechs Jahren ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen kontinuierlich gestiegen. Zum einen aufgrund der Bautätigkeit und zum anderen, weil Besitzer von älteren Wohnungen nun vermehrt verkaufen wollen.» Wirft man nun einen Blick auf die Wüest-&-Partner-Statistik und hierbei auf die einzelnen Regionen, ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Raum Visp/Saastal und in der Region Leuk/Leukerbad im Verhältnis zum gesamten Eigentumswohnungsbestand seit 2010 kontinuierlich gestiegen. Im Goms fällt der Anstieg moderater aus. In allen drei Regionen liegt die Zunahme aber eindeutig über dem gesamtschweizerischen Schnitt.
Vielfältige Gründe
Der Präsident der Allianz Zweitwohnungen Schweiz, Heinrich Summermatter, kann den Anstieg von verkaufswilligen Eigentümern nachvollziehen. Die Gründe seien vielfältig. So habe die Debatte rund um die Zweitwohnungsinitiative viele Besitzer verunsichert. Dann finde bei zahlreichen Objekten der Generationenwechsel statt. Gleichzeitig sei das Besitzen einer Zweitwohnung gerade bei der jüngeren Generation ein Auslaufmodell, da deren Reiseverhalten anders sei als das der Eltern. Dann bestehe oftmals ein hoher Investitionsbedarf, was wiederum hohe Kosten mit sich bringe. «Hinzu kommen nun auch noch zusätzliche oder erhöhte Abgaben und Steuern. Das ist bei vielen beim Entscheid, ob verkaufen oder nicht, das meist entscheidende Zünglein an der Waage», so Summermatter.
«Gute und offene Kommunikation»
Für den Geschäftsführer von Bellwald Tourismus, David Wyssen, ist bei der Diskussion für eine allfällige Anpassung von Gebühren oder Kurtaxen eine umfassende Kommunikation unumgänglich. «Schliesslich geht es um die Attraktivität und die Wertschöpfung einer ganzen Destination.» Gerade Zweitwohnungsbesitzer müssten grosses Interesse an einer gut funktionierenden Infrastruktur haben, damit ihre Liegenschaft nicht an Wert verliere. «Das kostet aber, und jeder muss seinen Beitrag leisten.» Das aber wiederum bedeute gute und offene Kommunikation. «Sonst werden diese unnötig verärgert.»
Peter Abgottspon
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Kommentare
moosalbi.ch - ↑6↓0
Jeder fünfte Eigentümer verkauft, Preis sinkt um 53% seit 2012
Gestern wurden alle Immoblienangebote von Leukerbad aus Comparis von Hand erfasst (Verkaufspreis und Zimmerzahl). Gestern waren es 377 Angebote, heute sind es bereits 385 Objekte. Übrig blieben neben einigen Gewerbeliegenschaften 350 Wohungen zwischen 1 und 7.5 Zimmern. Daraus ergeben sich folgende Eckwerte. Derzeit kostet die durschnittliche Wohnung in Leukerbad 376800 Franken und besitzt im Schitt 2.8 Zimmer.
Die Objekte wurden ferner mit der neuen Kurtaxe 'bestückt' und auch die geplante 'Seilbahnsteuer' wurde inkludiert. Daraus ergibt sich über sämtliche Objekte eine zusätzliche Steuerlast von 1757.7, wovon im Schnitt 1150.4 auf die Kurtaxe sowie 565.3 für die 'Bahnsteuer' entfallen. Gemessen am heutigen Katasterwert beträgt die zusätzliche Steuerlast 2 Prozent pro Jahr und Objekt, wobei preisgünstige Objekte bis zu maximal 7.4 Prozent pro Jahr mit neuen Steuern belegt werden, bei teuren Objekten ist die neue Steuerlast moderater.
Dies hat markante Folgen für den Preis. Betrug im Jahre 2012 der durchschnittliche Transaktionspreis in Leukerbad noch 800'000 Franken (siehe Studie Wüest + Partner, Immo 2013/I), so beträgt der heutige Preis noch die obengenannten 376'800 Franken, womit die Immobilien in Leukerbad innert vierer Jahre mehr als die Hälfte (Minus 52.9 Prozent) an Wert einbüssten. Dem gilt es anzufügen, der Wunschpreis entspricht nicht dem erzielbaren Preis, das Minus kann noch deutlich höher ausfallen, doch gilt es hier die Entwicklung abzuwarten.
Je nach Zählweise (Leukerbad Tourismus geht von 1700 Objekten aus), das Bundesamt für Raumentwicklung (Faktenblatt) listet im Jahre 2010/2011 für Leukerbad 2108 Objekte auf (danach wurde noch gebaut), beträgt die derzeitige Belegung der Zweitwohnungen (inkl. Pauschalen) im Jahr 2015 375000 Nächte, Inden und Varen mit eingeschlossen. Wenn diese beiden Orte 1/7 der Nächte beisteuern, so stehen in Leukerbad ca. 320'000 Übernachtungen 8400 Betten (2100 Objekte * 4 Btten) gegenüber. Dies ergibt 34 Belegungen pro Jahr in Leukerbad.
Bei einer Steuer von durchschnittlich 1757.7 / 4 Betten beträgt die Steuer pro Jahr und Bett ca. 440 Franken, auf die 34 Belegungen pro Jahr ergibt dies neu eine zusätzliche Steuerlast von ca. 13 Franken pro Tag und Bett. Die 4-köpfige Familie in der 4-Zimmerwohnung zahlt nun für 6 Betten * 13 Franken * 34 Nächte neu 2652 zusätzliche Steuern, denn neben der Kurtaxe über 2160 Franken fällt neu auch noch die 'Bahnsteuer' an. Als Folge davon ist der 'Ausverkauf' in vollem Gange, derzeit verkaufen in Leukerbad zwischen 18 (Zählweise Bund) und 22 Prozent (Zählweise Leukerbad) der Eigentümer ihre Wohnungen. Dies ungeachtet dessen, dass sie Wertminderungen um mehr als die Hälfte in Kauf zu nehmen haben, kurz und gut, der Crash ist in vollem Gange.
Zahlenmaterial ex Comparis 31.5.2016, aufbereitet in
http://moosalbi.ch/cms/wp-content/uploads/leukerbad_verkaufspreis_steuern_2016.pdf
http://moosalbi.ch/cms/wp-content/uploads/leukerbad_verkaufspreis_steuern_2016.xls
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SusannA - ↑8↓15
Klar, über eine solche Kurtaxenerhöhung freut man sich erstmal nicht. Aber, das Problem sind Gäste wie "langjähriger Gast" weiter oben: haben eine Ferienwohnung und bewohnen diese nur 3 Wochen im Jahr... Die Tourismusorte sehen in der meisten Zeit des Jahres aus wie Geisterstädte! Das Zauberwort heisst: Vermietung! Die in die Jahre gekommenen Wohnungen müssten zwingend renoviert und weitervermietet werden an den anderen 49 Wochen im Jahr! Und dann ist die hohe Kurtaxe schnell wieder drinnen, die Dörfer leben wieder, die Bahnen rentieren wieder - der Tourismus würde laufen...
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Langjähriger Gast - ↑21↓6
Erstens: Die Kurtaxe ist nicht dazu da, einen Zwang zur Vermietung zu etablieren. Die Kurtaxe ist dazu da, dass ein (sinnvolles!) Gästeangebot geschaffen ist. Wurden die Gäste überhaupt gefragt, welches Angebot sie wünschen und was dieses kosten soll/darf?
Zweitens: Die Kurtaxe ist auch nicht dazu da, dass mit den Geldern Marketing betrieben wird oder dass die Bahnen saniert werden.
Drittens: Gerade in Leukerbad wurde gebaut, bis die Balken krachen, als Eigentümer kann/konnte ich dies aber nicht beeinflussen. Es gibt zu viele Objekte, eine Vermietung ist doch fast nicht mehr möglich (Ausnahme Silvester und Sportferien, aber dann sind wir meist ja auch dort).
Viertens: Ehe ich vermieten kann, müsste ich neues Mobiliar erwerben und die Wohnung sanieren (Küche ohne Abwaschmaschine etc). Das kostet mich weit mehr, als ich mit der Vermietung je hereinholen würde. Und darum passiert dies auch nicht.
Fünftens: Wenn in Leukerbad derzeit ca. 400 Eigentümer verkaufen, dann sollten die Alarmglocken bei den Verantwortlichen auf 'Tiefrot' gehen. Sinkende Preise gehören zum 'Risiko' von Immoblien, ein Crash durch Kurtaxen aber ist neu, der Schaden wird immens sein. Mir kommt spontan nur in den Sinn: Denn sie wissen nicht, was sie tun.
Peter - ↑17↓5
Seit über 58 Jahre kommt unsere Familie (drei Generationen) in die Schweiz und seit 1972 in das schöne Wallis. In 1975 habe wir eine Wohnung in Unterbäch gekauft. Erstens: Eine Ferienwohnung bedeutet noch keine Zweitwohnung für den Eigentümer. Wir haben die Wohnung bezahlen können weil wir seit Generationen sparsam gelebt haben. Jetzt muss vielerorts eine Pauschale bezahlt werden. In Unterbäch ist es 'nur' noch 200 Sfr Tourismussteuern järlich geworden, neben die Kurtaxe wenn man dort verbleibt. Ich kann nur sagen: Ist die Kurtaxe zu wenig oder will man zu viel machen? Natürlich die Seilbahn rendiert nicht. Aber es entstehen immer neue Projekten im Dorf die Geld kosten. Man macht Schulden und nachher muss bezahlt werden. Man macht ein Denkfehler: Die meiste 'Zweitwonhnungseigentümer sind keine Einwohner des Dorfes, aber Touristen, also Gäste. Kurtaxen zahlen ist logisch aber Pauschale nicht. Das ist eine Steuer oder Abgabe. Und das ohne Mitspracherecht, weil dann ist man plötzlich wieder kein Einwohner, nur für die Steuern. Est is nur 200 euro wird gesagt. Aber mein Vater will schon verkaufen, weil er sich als treue Gast (und hat viele anderen ins Wallis mitgenommen) nicht mehr wilkommen fühlt. Ich werde bestimmt verkaufen wenn es höher wird, weil das nichts mit Kurtaxen zu tun hat, aber eine Art Enteignung ist. Und das gerade in die konservatieve, stabile Schweiz! Wo sind die gute Werten der Schweiz geblieben?
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Dario - ↑9↓27
Bla! Die Wohnungen wurden von Leuten aus dem Unterland gekauft, die Geld haben!
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Kurt - ↑7↓6
Wo sind DIE Inmobilienpromotoren geblieben. Die sollten doch irgendwo auch an die Kasse gebeten werden..
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Beat - ↑18↓4
Kompliment an den WB. Unabhängiger Journalismus ist keine Selbstverständlichkeit. Die werteneutrale Berichterstattung über das Reizthema Kurtaxenerhöhung und deren Folgen spricht für die journalistische Qualität und Verantwortung. Zudem lässt der WB Betroffene zu Worte kommen, so dass sich der Leser eine eigene Meinung bilden kann. Dem WB sei Dank.
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Visper - ↑11↓3
Lieber Beat. Berichtet hat in diesem Fall die Rhone Zeitung. Ehre wem Ehre gebührt ;)
Petsch - ↑14↓3
Genug lange haben viele Mitmenschen hier den Tourismus quersubventionert!
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Schoenredner - ↑12↓9
Mich wuerde ja sehr stark interressen, was die Damen und Herren van die WVP dazu sagen?
Die klatschen sich wohl die lange Tag selbst Applaus.
Jo van Hein
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Deutscher CH-Urlauber - ↑38↓10
Es ist wirklich tragisch. Die Voraussetzungen im Wallis waren doch optimal, um ein florierenden Tourismus über Generationen zu etablieren. Die Landschaft ist schöner, als alles was ich sonst wo gesehen habe; Geld für Investitionen WAR vorhanden; die Lage im Herzen Europas mit riesigem Potential an Kunden in den Nachbarländern; die Mehrsprachigkeit; das Image der Schweiz; usw.
Und jetzt?
Das muss man erst einmal so hinbekommen. Da muss sich aber mal jeder ganz fest an die eigene Nase fassen. Die wirtschaftliche Zukunft der eigenen Kinder so nachhaltig zu ruinieren, dass denen nicht übrig bleiben wird, als irgendwo anders neu zu starten. Leider habt ihr euch das aus Sicht eurer Gäste verdient!
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Ferienwohnungsbesitzer - ↑35↓9
Sie wissen nicht was sie mit der Wucher-Kurtaxe anrichten oder wollen es nicht wissen. Das viele Geld aus den Taschen der Ferienwohnungsbesitzer verblendet den Geist und die Weitsicht.
Gerade die Zweitwohnunsbesitzer müssten ein grosses Interesse an einer gut funktionierenden Infrastruktur haben, damit ihre Liegenschaft nicht an Wert verliere, das kostet aber und JEDER jeder muss seinen Beitrag leisten, lässt sich D. Wyssen zitieren.
Solche Rechtfertigungen ärgern mich als Ferienwohnungsbesitzer sehr, denn nur wir bezahlen das 5- bis 10fache mehr - nicht JEDER, Herr Wyssen.
Und der Wertverlust einer Liegenschaft hängt von verschiedenen Faktoren ab, nicht nur von der Infrastuktur.
Noch etwas wesentliches, nicht jeder Ferienwohnungsbesitzer ist ein Zweitwohnungsbesitzer.
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Walliser - ↑42↓19
Wartet es ab liebe Walliser. Ihr werdet das noch viel mehr zu spüren bekommen. Und zwar nicht nur wegen der Zweitwohnungsinitiative. Und plötzlich ist man dann wieder froh wenn man bei den Grüezini ein Arbeitsplatz findet.
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Peter - ↑12↓3
@Arbeitsplatz gefunden: Der allgemeine wirtschaftliche und finanzielle Zustand des Kanton Wallis scheint wohl noch nicht bei jedem gefunden Arbeitsplatz bekannt zu sein.
Walliser - ↑14↓1
@Arbeitsplatz gefunden: Wusste nicht das jeden Morgen soviel Waleser durch den Lötschberg fahren... Dachte Wales liegt im Norden. Der volle Zug kommt aber von Süden. Wie geht das den? Bei gewissen Arbeitsplätzen scheint die Weitsicht so wie das Tal.
Arbeitsplatz gefunden - ↑1↓13
Waliser (Wales) schreibt man im Fall nur mit einem l.
Langjähriger Gast - ↑76↓18
Wenn pro Jahr für eine 4-Zimmer-Wohnung eine Kurtaxe von ca. 2000 Franken (Saastal: 1960, Leukerbad: 2160) anfällt, so werden die Objekte über die Jahre partiell enteignet. Die Eigentümer/innen von Zweitwohnungen müssten sich gerichtlich wehren, getrauen sich aber nicht, weil sie hohe Gerichtskosten und Repressalien fürchten.
Als Folge davon greifen Viele zum Verkauf. Dabei gibt es nicht nur deutlich mehr Angebote, vielmehr sinkt auch das Preisniveu markant nach unten. Derzeit ist z.B. eine 4-Zimmer-Wohnung in Saas Grund für 65'000 Franken erhältlich. Selbst eine renovierte 5-Zimmer-Wohung ist für uner 200'000 Franken zu haben, bei derart hohen Kurtaxen werden diese Objekte keine Abnehmer finden.
Wohin dies am Ende führt, lässt sich derzeit nicht vorhersagen. Klar ist einzig, dass eine ganze Generation von treuen Feriengästen samt Nachwuchs den Destinationen für lange Zeit oder immer fernbleiben wird. Eines ist klar, nachhaltiger Tourismus und Gastfreundschaft sähen anders aus. Leider wurde der Gast weder einbezogen noch informiert. Der Gast jedenfalls fühlt sich nicht willkommen, sagt Tag wohl und geht.
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Michael - ↑2↓5
@Enrico C. : Dumme, sehr sehr dumme Aussage. Nichts verstanden, aber grossartig jeden Tag das Gebet herunterleiern, das Wallis sei ein Tourismuskanton. Machen Sie mal einen Ausflug - zumindest durch den NEAT-Tunnel - so bis nach Bern, damit Sie schon mal eine kleine Horizonterweiterung erfahren.
Langjähriger Gast - ↑30↓8
@Enrico Chivaldori: Wissen Sie überhaupt, dass ich als Zweitwohungseigentümer in Leukerbad (in Saas Fee ebenfalls) plötzlich ca. 10 bis 12 Mal mehr als bisher bezahlen muss? Wenn ich für meine Wohnung zwingend sechzig Nächte mit 6 Betten und 6 Franken = 2160 Franken an Kurtaxe abliefern muss, ganz egal wie oft ich in Leukerbad Ferien verbringe (niemand hat acht Wochen Ferien), dann ist das Geiz ist Geil?
Als Familienvater zahle ich nun (bei drei Wochen Ferien in Leukerbad) pro Woche erst mal 720 Franken Kurtaxe, dies sind mehr als 100 Franken pro Tag! Als Hotelgast würde ich dagegen 18 Franken zahlen (2 Erwachsene, 2 Kinder bzw. fast um den Faktor 6 weniger). Wie ich sagte, nette Gastfreundschaft gegenüber den treusten Feriengästen in den Zweitwohnungen. Sorry, aber für 720 Franken Kurtaxe macht der Gast die Ferien anderswo.
Walliser - ↑23↓7
@Enrico Chivaldori: Leider kann eben genau das Wallis auf diese Gäste nicht verzichten. Oder welcher Wirtschaftszweig sollte den Tourismus längerfristig ersetzen? Also im Wallis ist mir keiner bekannt. Schlussendlich ist sich beim Portemonnaie jeder selber der nächste.
Enrico Chivaldori - ↑16↓64
Wehret den Anfängen! Diese Geiz ist Geil und Füfi & Weggli Einstellung vieler "Üsserschwitzer" ist bedenklich, dreist und unfair. Andere Länder haben auch Kurtaxenreglemente. Auf solche Gäste kann das Wallis wirklich gerne verzichten!